Immobilier : tous vos calculs
en un seul endroit

Les « frais de notaire » dans l'ancien représentent en réalité 7 à 8 % du prix de vente, dont la majeure partie ne revient pas au notaire. La décomposition est la suivante : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 5,80 % du prix et sont reversés au département (4,50 %), à la commune (1,20 %) et à l'État (0,10 %). Les émoluments du notaire (sa rémunération) sont réglementés par un barème proportionnel dégressif : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,60 % jusqu'à 17 000 €, 1,06 % jusqu'à 60 000 €, et 0,80 % au-delà. La contribution de sécurité immobilière (0,10 %) rémunère la publicité foncière. Enfin, les débours (1 000-1 500 €) couvrent les frais avancés par le notaire (cadastre, hypothèque, copies). Dans le neuf, les frais sont réduits à 2-3 % car les DMTO sont remplacés par la TVA (déjà incluse dans le prix).

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier si le taux d'effort (mensualités / revenus nets) dépasse 35 %, assurance emprunteur incluse. Cette règle est devenue juridiquement contraignante. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger, mais cette marge est principalement réservée aux primo-accédants (résidence principale). Concrètement, si vous gagnez 3 000 € nets par mois, votre mensualité maximale est de 1 050 € tout compris. La durée maximale est fixée à 25 ans (27 ans en cas de VEFA ou d'achat avec travaux représentant plus de 25 % du coût total). Pour contourner cette limite sans l'enfreindre : augmentez votre apport, allongez la durée, réduisez vos charges existantes, ou optimisez l'assurance emprunteur (délégation externe souvent moins chère).

Le rendement brut est le ratio le plus simple : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Pour un bien à 200 000 € loué 800 €/mois : (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 % brut. Mais ce chiffre est trompeur car il ignore toutes les charges. Le rendement net intègre les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative. Il descend typiquement à 3-4 %. Le rendement net-net (ou net de fiscalité) déduit l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux en régime réel, ou abattement 30 % en micro-foncier). C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous gardez réellement. Un investissement affiché à 5 % brut peut descendre à 2-2,5 % net-net. C'est pourquoi notre outil calcule les trois rendements pour que vous puissiez comparer de manière éclairée.

Le choix dépend de votre situation et de vos priorités. Le neuf offre des frais de notaire réduits (2-3 % vs 7-8 %), un DPE favorable (classe A ou B), pas de travaux immédiats, et l'éligibilité au PTZ élargi (maisons neuves depuis avril 2025). En revanche, le prix au m² est 15 à 30 % plus élevé que l'ancien dans le même quartier. L'ancien offre un prix d'entrée plus bas, un choix de localisation plus large (centres-villes), et un potentiel de plus-value si des travaux de rénovation sont réalisés. Mais les frais de notaire sont élevés, les travaux peuvent réserver des surprises, et le DPE est souvent médiocre (étiquette D à G). En 2026, la réforme DPE a reclassé 850 000 logements (nouveau coefficient électricité 1,9), ce qui améliore l'attractivité des logements chauffés à l'électricité. Pour un investissement locatif, l'ancien avec travaux reste souvent plus rentable grâce au déficit foncier déductible.

Plusieurs leviers permettent d'augmenter votre capacité d'emprunt sans enfreindre la règle HCSF des 35 %. Premièrement, réduisez vos charges récurrentes : soldez vos crédits à la consommation avant de demander un crédit immobilier, car chaque mensualité réduit votre capacité. Deuxièmement, augmentez votre apport personnel : un apport de 20 % rassure la banque et peut déclencher un meilleur taux. Troisièmement, allongez la durée du prêt (de 20 à 25 ans), ce qui réduit les mensualités et donc le taux d'effort — mais augmente le coût total du crédit. Quatrièmement, optimisez l'assurance emprunteur : la délégation d'assurance (loi Lemoine) permet d'économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt, et ces économies comptent dans le calcul HCSF. Cinquièmement, co-empruntez si possible : deux revenus doublent la capacité. Enfin, vérifiez votre éligibilité au PTZ 2026, qui réduit les mensualités grâce au différé de remboursement.