La fiscalité du patrimoine désigne l'ensemble des impôts et prélèvements qui frappent les revenus et la détention du capital : placements financiers, immobilier, plus-values, dividendes, intérêts. En 2026, deux changements majeurs impactent les contribuables : la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine (de 9,2 % à 10,6 %) et la réduction du délai d'exonération des plus-values immobilières sur les résidences secondaires (de 22 à 17 ans).
Comment sont imposés les revenus du patrimoine en 2026 ?
Les revenus du patrimoine se répartissent en trois catégories, chacune avec son régime fiscal propre. Le choix entre PFU et barème progressif dépend du taux marginal d'imposition du contribuable.
PFU ou barème ? Le PFU (prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé flat tax) est avantageux pour les contribuables dont le TMI est supérieur à 11 %. En revanche, les contribuables non imposables ou au TMI de 11 % ont intérêt à opter pour le barème progressif. L'option pour le barème est globale : elle s'applique à tous les revenus du capital de l'année (pas de panachage).
Qu'est-ce qui change pour les prélèvements sociaux en 2026 ?
La loi de finances pour 2026 a relevé le taux de CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement de 9,2 % à 10,6 % (hausse de 1,4 point). Le total des prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 18,6 % :
- CSG : 10,6 % (dont environ 7,5 % déductible si option barème progressif)
- CRDS : 0,5 % (non déductible)
- Prélèvement de solidarité : 7,5 % (non déductible)
Cette hausse impacte les revenus fonciers, les plus-values immobilières, les revenus de SCPI et les produits d'assurance-vie (hors PFU qui reste à 30 % tout compris pour les revenus mobiliers). Elle représente un surcoût d'environ 1,4 point sur chaque euro de revenu patrimonial soumis aux prélèvements sociaux.
La CSG déductible n'est accessible qu'en cas d'option pour le barème progressif. Les contribuables au PFU ne peuvent pas déduire la CSG de leur revenu imposable.
Comment fonctionne l'IFI en 2026 ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), créé en 2018 en remplacement de l'ISF, frappe le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. Seuls les biens et droits immobiliers sont taxés : résidences principale et secondaire, investissements locatifs, parts de SCPI et OPCI, SCI.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les dettes liées aux biens immobiliers (emprunts, travaux) sont déductibles. Une décote s'applique pour les patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (formule : 17 500 − 1,25 × patrimoine net).
Quels sont les principaux leviers d'optimisation ?
Plusieurs stratégies permettent de réduire la fiscalité du patrimoine sans prendre de risque excessif.
- PER — Les versements sont déductibles du revenu imposable (hors niches fiscales). Économie immédiate proportionnelle au TMI. Report des plafonds étendu à 5 ans en 2026
- Assurance-vie > 8 ans — Abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains retirés. Exonération partielle en cas de rachat
- PEA > 5 ans — Plus-values et dividendes exonérés d'IR (prélèvements sociaux dus). Le support le plus avantageux pour les actions européennes
- Déficit foncier — Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Nécessite le régime réel et des charges supérieures aux revenus fonciers
- Démembrement — Donner la nue-propriété d'un bien réduit l'assiette IFI (le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien démembré)
Selon la DGFiP, environ 164 000 foyers fiscaux étaient redevables de l'IFI en 2025, pour un rendement total d'environ 1,8 milliard d'euros.
Ce qu'il faut retenir
- Deux régimes principaux : PFU 30 % (revenus mobiliers) ou barème progressif + PS (foncier, LMNP)
- Prélèvements sociaux sur patrimoine portés à 18,6 % en 2026 (CSG 10,6 %)
- IFI : seuil 1 300 000 €, barème 0,5 % à 1,5 %, abattement 30 % résidence principale
- Plus-value immobilière : exonération IR en 17 ans (résidences secondaires, réforme 2026)
- Optimisation : PER, assurance-vie > 8 ans, PEA > 5 ans, déficit foncier, démembrement
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