L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), instauré par la loi de finances pour 2018 en remplacement de l'ISF, frappe le patrimoine immobilier net des foyers fiscaux dont la valeur dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Défini aux articles 964 à 983 du Code général des impôts (CGI), l'IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers, à l'exclusion des actifs financiers. Voici le guide complet pour 2026 : seuil, barème, calcul, biens taxables, réductions et déclaration.
Quel est le seuil de l'IFI et comment fonctionne le barème 2026 ?
Le seuil de déclenchement de l'IFI est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026. Ce seuil n'a pas été modifié depuis la création de l'impôt en 2018. En revanche, le barème de calcul débute à 800 000 € : la tranche entre 0 et 800 000 € est taxée à 0 %.
Une décote s'applique automatiquement pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule, prévue à l'article 977 du CGI, est : 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable. Cette décote réduit l'IFI dû et peut le ramener à quelques centaines d'euros pour les patrimoines proches du seuil.
Comment calculer son IFI 2026 ? Exemple chiffré complet
Prenons un foyer fiscal disposant du patrimoine immobilier suivant au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : valeur vénale de 1 200 000 €
- Appartement locatif : 600 000 €
- Parts de SCPI : 150 000 € (fraction immobilière : 92 %, soit 138 000 €)
- Emprunt résidence principale (capital restant dû) : 200 000 €
- Emprunt locatif (capital restant dû) : 250 000 €
Étape 1 — Abattement résidence principale. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % (article 973 du CGI) : 1 200 000 × 0,70 = 840 000 €.
Étape 2 — Patrimoine brut. 840 000 + 600 000 + 138 000 = 1 578 000 €.
Étape 3 — Dettes déductibles. Les emprunts immobiliers sont déductibles : 200 000 + 250 000 = 450 000 €.
Étape 4 — Patrimoine net taxable. 1 578 000 − 450 000 = 1 128 000 €. Ce montant est inférieur au seuil de 1 300 000 € : ce foyer n'est pas redevable de l'IFI.
Modifions l'exemple : si l'emprunt locatif n'est plus que de 50 000 € (capital restant dû). Patrimoine net : 1 578 000 − 250 000 = 1 328 000 €. Le foyer dépasse le seuil.
Calcul du barème :
- 0 à 800 000 € : 0 % = 0 €
- 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
- 1 300 000 à 1 328 000 € : 28 000 × 0,70 % = 196 €
IFI brut : 2 696 €. Application de la décote (patrimoine entre 1 300 000 et 1 400 000) : 17 500 − (1,25 % × 1 328 000) = 17 500 − 16 600 = 900 € de décote. IFI final : 2 696 − 900 = 1 796 €.
Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?
L'IFI ne frappe que les biens et droits immobiliers, à la différence de l'ancien ISF qui incluait l'ensemble du patrimoine. L'article 965 du CGI définit l'assiette taxable.
Les parts de SCPI et OPCI sont intégrées à l'assiette de l'IFI à hauteur de leur fraction investie en immobilier. La société de gestion communique chaque année le pourcentage à déclarer. Pour les SCI, le contribuable doit déclarer la valeur de ses parts au prorata des actifs immobiliers détenus par la société.
Le démembrement de propriété constitue un cas particulier : en principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien démembré, sauf exceptions (démembrement résultant de l'article 757 du Code civil).
Quelles réductions et stratégies d'optimisation de l'IFI ?
Contrairement à l'impôt sur le revenu, les leviers de réduction de l'IFI sont limités. Deux mécanismes principaux permettent de diminuer l'IFI dû, selon les articles 978 et 979 du CGI.
La réduction pour dons (article 978 du CGI) concerne les versements effectués au profit de fondations reconnues d'utilité publique, d'établissements de recherche ou d'enseignement supérieur. Pour un don de 40 000 €, la réduction d'IFI est de 30 000 € (75 % × 40 000). Le plafond de réduction est de 50 000 € par an, ce qui correspond à un don maximal effectif de 66 667 €.
La réduction pour investissement au capital de PME, qui existait sous l'ISF, a été supprimée lors du passage à l'IFI en 2018. Elle ne figure plus dans le CGI et n'est pas applicable en 2026.
Le plafonnement de l'IFI (article 979 du CGI) garantit que le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne dépasse pas 75 % des revenus nets du contribuable. Si ce seuil est dépassé, l'excédent vient en diminution de l'IFI dû.
Comment déclarer l'IFI en 2026 ?
La déclaration de l'IFI s'effectue en annexe de la déclaration de revenus, sur le formulaire n° 2042-IFI. Depuis 2018, il n'existe plus de déclaration distincte. Les dates limites de dépôt sont identiques à celles de la déclaration d'impôt sur le revenu.
Documents à réunir avant la déclaration :
- Estimation de la valeur vénale de chaque bien immobilier au 1er janvier 2026 (prix du marché, pas la valeur d'achat)
- Tableaux d'amortissement des emprunts en cours (capital restant dû au 1er janvier)
- Relevés SCPI/OPCI/SCI avec le pourcentage de la fraction immobilière
- Justificatifs de dons éventuels à des organismes d'intérêt général
- Avis de taxe foncière (déductible de l'assiette si non encore acquittée au 1er janvier)
La déclaration en ligne sur impots.gouv.fr est obligatoire pour les contribuables dont la résidence principale dispose d'un accès à internet. Le formulaire papier reste possible en cas d'impossibilité technique. L'IFI est mis en recouvrement par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à l'automne, avec paiement exigible en général au 15 septembre ou 15 novembre selon les situations.
Selon la DGFiP, environ 164 000 foyers fiscaux étaient redevables de l'IFI en 2025, pour un rendement total d'environ 1,8 milliard d'euros. L'IFI moyen s'établit ainsi à environ 11 000 € par foyer redevable.
Ce qu'il faut retenir
- L'IFI s'applique si le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026
- Le barème comporte six tranches de 0 % à 1,50 %, avec un calcul débutant à 800 000 €
- La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale
- La décote réduit l'impôt pour les patrimoines entre 1 300 000 et 1 400 000 €
- Les dons à organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 % (max 50 000 €)
- Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur un bien démembré
- La déclaration se fait en annexe de la déclaration d'IR (formulaire 2042-IFI)
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