Les revenus fonciers désignent les loyers perçus dans le cadre d'une location nue (non meublée) de biens immobiliers : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains. La location meublée relève d'un régime distinct (BIC). En 2026, ces revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux de 18,6 % (contre 17,2 % en 2025, du fait de la hausse de la CSG à 10,6 %).
Deux régimes d'imposition sont possibles : le micro-foncier et le régime réel. Le choix entre les deux dépend du montant des revenus locatifs et du niveau des charges supportées par le propriétaire.
Micro-foncier : conditions et fonctionnement
Le régime micro-foncier est le régime simplifié applicable de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros par an. Ce seuil s'apprécie en additionnant l'ensemble des loyers bruts perçus par le foyer, tous biens confondus.
Le calcul est automatique : l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts déclarés. Le contribuable est imposé sur les 70 % restants au barème progressif de l'IR, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 %.
Déclaration : le contribuable reporte le montant total des loyers bruts perçus en case 4BE du formulaire 2042. Aucun justificatif de charges n'est requis. L'abattement de 30 % est calculé automatiquement.
Conditions d'éligibilité :
- Revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal inférieurs à 15 000 €
- Ne pas détenir de parts de SCPI (sauf si les revenus fonciers ne proviennent pas exclusivement de parts de sociétés)
- Ne pas bénéficier d'un dispositif de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments historiques) qui impose le régime réel
Avantage principal : la simplicité. Aucune comptabilité à tenir, aucun formulaire complémentaire à remplir.
Limite : l'abattement de 30 % est forfaitaire. Si les charges réelles du propriétaire dépassent 30 % des loyers bruts, le micro-foncier devient désavantageux.
Régime réel : charges déductibles et déclaration 2044
Le régime réel est obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros par an. Il est également accessible sur option pour les propriétaires dont les revenus sont inférieurs à ce seuil, mais dont les charges réelles excèdent 30 % des loyers bruts. L'option est irrévocable pendant trois ans.
La déclaration s'effectue sur le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les régimes spéciaux), annexé à la déclaration 2042. Le contribuable détaille l'ensemble de ses recettes et de ses charges pour chaque bien.
Charges déductibles au régime réel :
Charges non déductibles : les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il s'agit des travaux qui modifient la structure du bâtiment ou augmentent sa surface habitable (extension, surélévation, transformation d'un local commercial en habitation).
Déficit foncier : imputer les pertes sur le revenu global
Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le propriétaire constate un déficit foncier. Ce déficit obéit à des règles d'imputation spécifiques, distinctes selon l'origine du déficit.
Règle principale : le déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Cette imputation réduit directement le revenu imposable et donc l'impôt sur le revenu.
Exception : la fraction du déficit qui provient des intérêts d'emprunt n'est pas imputable sur le revenu global. Elle est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Excédent : si le déficit (hors intérêts d'emprunt) dépasse 10 700 €, la fraction excédentaire est également reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Condition de maintien : pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation du déficit. En cas de rupture anticipée du bail (hors cas de force majeure), l'administration fiscale peut remettre en cause le déficit imputé.
Micro-foncier ou régime réel : comparaison chiffrée
Le choix entre les deux régimes dépend du niveau de charges par rapport aux revenus bruts. Voici un exemple concret pour un propriétaire au TMI de 30 % percevant 12 000 € de loyers bruts annuels.
*Charges réelles dans cet exemple : taxe foncière 1 500 €, travaux de réparation 3 000 €, intérêts d'emprunt 1 800 €, assurance PNO 350 €, frais de gestion 550 €.
Seuil de basculement : le régime réel devient avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des revenus bruts. Dans l'exemple ci-dessus, les charges représentent 60 % des loyers, soit une économie de 1 749 € par an en optant pour le régime réel.
En revanche, si les charges réelles d'un propriétaire se limitent à 2 000 € (soit 16,7 % des loyers), le micro-foncier reste plus favorable grâce à l'abattement forfaitaire de 30 %.
Déclaration des revenus fonciers : mode d'emploi
La déclaration des revenus fonciers s'effectue en même temps que la déclaration annuelle de revenus, généralement entre avril et juin.
En micro-foncier :
- Reporter le total des loyers bruts en case 4BE du formulaire 2042
- L'abattement de 30 % est calculé automatiquement par l'administration
- Aucun formulaire complémentaire n'est requis
Au régime réel :
- Remplir le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) ou 2044-SPE (régimes spéciaux : Pinel, Denormandie, etc.)
- Détailler, pour chaque bien, les recettes (loyers, charges récupérées) et les dépenses (travaux, intérêts, taxe foncière, etc.)
- Reporter le résultat net (bénéfice ou déficit) en case 4BA ou 4BB du formulaire 2042
- Conserver les justificatifs pendant trois ans en cas de contrôle
Option pour le régime réel : si les revenus sont inférieurs à 15 000 €, le contribuable peut opter pour le régime réel en remplissant simplement le formulaire 2044. L'option est irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période, le retour au micro-foncier est possible si les conditions sont remplies.
Ce qu'il faut retenir
- Micro-foncier : abattement 30 %, déclaration simplifiée (case 4BE), réservé aux revenus bruts inférieurs à 15 000 €
- Régime réel : déduction des charges réelles (formulaire 2044), obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option irrévocable de trois ans
- Seuil de choix : le régime réel est avantageux dès que les charges dépassent 30 % des revenus bruts
- Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), excédent reportable dix ans
- Fiscalité 2026 : barème progressif + prélèvements sociaux de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + PS 7,5 %)
- Les travaux de construction et agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers
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