La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Hors résidence principale (exonérée de plein droit), cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 18,6 %, soit un taux global de 37,6 % en 2026. La loi de finances pour 2026 a modifié le barème des abattements pour durée de détention, permettant une exonération d'IR dès 17 ans de détention pour les résidences secondaires.
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière brute ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession (prix de vente effectif, diminué des frais de cession supportés par le vendeur) et le prix d'acquisition corrigé. Le prix d'acquisition peut être majoré de deux catégories de frais, selon l'article 150 VB du Code général des impôts.
Frais d'acquisition. Le vendeur peut retenir soit les frais réels (droits d'enregistrement, frais de notaire, commissions), soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Le forfait est systématiquement retenu lorsque le montant réel n'est pas justifié.
Dépenses de travaux. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, le vendeur peut déduire soit les travaux réels (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration, sur justificatifs), soit un forfait de 15 % du prix d'acquisition. Les travaux d'entretien et de réparation ne sont pas éligibles.
Formule : Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais d'acquisition 7,5 % ou réels + Travaux 15 % ou réels)
Quels sont les abattements pour durée de détention en 2026 ?
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs qui dépendent de la durée de détention du bien. Depuis la réforme de la loi de finances pour 2026, le rythme d'abattement pour l'impôt sur le revenu est accéléré. L'exonération totale d'IR intervient désormais après 17 ans de détention (contre 22 ans auparavant). Les abattements pour prélèvements sociaux restent inchangés, avec une exonération après 30 ans.
Abattement pour l'impôt sur le revenu (réforme 2026)
Abattement pour les prélèvements sociaux (inchangé)
Avant la réforme 2026, l'abattement IR suivait le barème suivant : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, pour une exonération à 22 ans. La réforme concentre l'abattement sur une période plus courte, ce qui profite aux vendeurs de résidences secondaires détenues entre 17 et 22 ans.
Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe complémentaire s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €. Cette surtaxe, prévue par l'article 1609 nonies G du CGI, s'ajoute à l'impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux.
Un système de lissage s'applique aux tranches de transition (50 001-60 000 €, 100 001-110 000 €, etc.) pour éviter les effets de seuil. La surtaxe est calculée et retenue par le notaire en même temps que l'impôt principal. Cette taxe ne concerne que les plus-values immobilières des particuliers, pas les plus-values mobilières.
Exemple de calcul : vente d'une résidence secondaire après 10 ans
Un propriétaire vend en mars 2026 un appartement (résidence secondaire) acquis en 2016 pour 200 000 €, au prix de 320 000 €. La détention est de 10 ans.
Étape 1 — Prix d'acquisition corrigé. Prix d'achat : 200 000 €. Forfait frais d'acquisition (7,5 %) : 15 000 €. Forfait travaux (15 %, car détention > 5 ans) : 30 000 €. Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
Étape 2 — Plus-value brute. 320 000 € − 245 000 € = 75 000 €.
Étape 3 — Abattement pour durée de détention (10 ans). Abattement IR : 5 ans d'abattement (de la 6e à la 10e année) × 6 % = 30 %. Plus-value nette IR : 75 000 × (1 − 0,30) = 52 500 €. Abattement PS : 5 ans × 1,65 % = 8,25 %. Plus-value nette PS : 75 000 × (1 − 0,0825) = 68 812 €.
Étape 4 — Impôt dû. IR : 52 500 × 19 % = 9 975 €. Prélèvements sociaux : 68 812 × 18,6 % = 12 799 €. Surtaxe (PV nette IR > 50 000 €) : 52 500 × 2 % = 1 050 €. Total d'impôt : 9 975 + 12 799 + 1 050 = 23 824 €.
Le notaire retient les 23 824 € sur le prix de vente et les verse directement au Trésor public. Le vendeur perçoit un prix net de 320 000 − 23 824 = 296 176 €.
Quelles sont les exonérations de plus-value immobilière ?
Le Code général des impôts prévoit plusieurs cas d'exonération totale de la plus-value immobilière, détaillés aux articles 150 U et suivants du CGI.
- Résidence principale — Exonération totale (IR + PS), sans condition de durée ni de montant. Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession (article 150 U-II-1° du CGI)
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale — Exonération sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes, et remployer le prix de vente dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois
- Vente inférieure à 15 000 € — Exonération totale lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (ce seuil s'apprécie par vendeur et non par bien)
- Expropriation pour cause d'utilité publique — Exonération totale si l'indemnité est remployée dans l'achat d'un bien immobilier dans les 12 mois
- Personnes âgées ou invalides en maison de retraite — Exonération de la plus-value sur l'ancienne résidence principale pour les personnes hébergées en établissement d'accueil, sous condition de revenus (revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds de l'article 1417-I du CGI) et de délai de vente (dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement)
- Détention supérieure à 30 ans — Exonération totale d'IR et de PS par le jeu complet des abattements pour durée de détention
Le vendeur qui invoque l'exonération au titre de la résidence principale doit pouvoir justifier de l'occupation effective du bien. Selon la jurisprudence du Conseil d'État, les factures d'énergie, le rattachement à un centre des impôts et l'adresse sur la déclaration de revenus constituent des éléments probants.
Comment est déclarée et payée la plus-value immobilière ?
La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière suivent un circuit spécifique, distinct de la déclaration annuelle de revenus.
Rôle du notaire. Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM pour le compte du vendeur. Il calcule la plus-value, applique les abattements, détermine l'impôt dû et le prélève directement sur le prix de vente. Le versement au Trésor public intervient dans le mois suivant la signature de l'acte authentique.
Déclaration annuelle. Le vendeur doit en outre reporter la plus-value nette sur sa déclaration de revenus (formulaire 2042-C, case 3VZ). Ce montant est pris en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence, mais il n'est pas imposé une seconde fois (l'impôt a déjà été retenu par le notaire).
Non-résidents. Pour les vendeurs non-résidents fiscaux français, le taux d'IR peut varier (12,8 % pour les résidents de l'Espace économique européen, 19 % pour les autres, ou 33,33 % dans certains cas). Un représentant fiscal accrédité est obligatoire pour les ventes supérieures à 150 000 € si le vendeur réside hors EEE.
Ce qu'il faut retenir
- Plus-value = prix de vente − prix d'acquisition majoré (frais 7,5 % + travaux 15 %)
- Taux global : 19 % IR + 18,6 % PS = 37,6 %, plus surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €
- Réforme 2026 : exonération d'IR après 17 ans (contre 22 ans avant 2026)
- Exonération de PS après 30 ans (inchangé)
- Résidence principale : exonération totale sans condition de durée
- Le notaire calcule, retient et verse l'impôt au Trésor public
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