Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le régime fiscal le plus utilisé pour la location meublée en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers. Ce régime offre deux options : le micro-BIC (simple) ou le régime réel (plus avantageux si les charges sont élevées). La loi de finances 2026 a modifié les règles pour les locations touristiques non classées.
Quel régime choisir : micro-BIC ou réel ?
Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend du montant des charges par rapport aux recettes. Le micro-BIC est plus simple, le réel plus avantageux si les charges dépassent 50 % des loyers.
L'avantage clé du réel : les amortissements. Le régime réel permet d'amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain), les meubles et les travaux sur leur durée de vie (20-30 ans pour le bâti, 5-10 ans pour le mobilier). Cet amortissement réduit le bénéfice imposable, parfois à zéro, sans générer de déficit imputable sur le revenu global.
Que change la réforme 2026 pour les locations touristiques ?
La loi de finances pour 2026 a durci les règles fiscales pour les meublés de tourisme non classés (Airbnb, locations saisonnières sans classement). Les locations longue durée ne sont pas impactées.
Pour les meublés touristiques non classés, le micro-BIC ne s'applique plus au-delà de 15 000 € de recettes annuelles (contre 77 700 € auparavant). L'abattement passe de 50 % à 30 %. Les propriétaires dépassant ce seuil basculent automatiquement au régime réel.
Parade : faire classer son meublé de tourisme permet de conserver le régime avantageux (77 700 € / 50 %). Le classement se demande auprès d'un organisme accrédité par Atout France. La démarche dure environ 2 mois et coûte de 100 à 250 €.
Comment fonctionne la réintégration des amortissements à la revente ?
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. C'est un changement majeur qui réduit l'avantage historique du LMNP au réel.
Concrètement, la plus-value imposable est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition diminué des amortissements déduits. Un bien acheté 200 000 € et amorti de 60 000 € sera considéré comme ayant une « valeur fiscale » de 140 000 €. Si le bien est vendu 250 000 €, la plus-value imposable sera de 110 000 € (et non 50 000 €).
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans). Cette réforme impacte surtout les investisseurs de court-moyen terme (moins de 15 ans de détention).
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
La déclaration dépend du régime choisi :
- Micro-BIC — Reporter le montant brut des loyers en case 5ND (ou 5PD pour le conjoint) du formulaire 2042-C-PRO. L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %
- Régime réel — Déposer une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Reporter le résultat en case 5NA du formulaire 2042-C-PRO
Le LMNP au réel nécessite une immatriculation au greffe du tribunal de commerce (numéro SIRET) et le dépôt d'un formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de l'activité. Le recours à un expert-comptable est recommandé pour le régime réel (honoraires déductibles, adhésion à un CGA ouvrant droit à une non-majoration du bénéfice).
Ce qu'il faut retenir
- LMNP longue durée : micro-BIC 50 % (jusqu'à 77 700 €) ou réel (charges + amortissements) — inchangé en 2026
- Tourisme non classé : plafond micro-BIC abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %
- Classement du meublé = maintien du régime avantageux (77 700 € / 50 %)
- Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente (depuis 2025)
- Régime réel : nécessite SIRET, liasse fiscale et souvent un expert-comptable
